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Cambios en la ley hipotecaria

ley hipotecariaLa ley hipotecaria, es decir, la que rige la concesión y administración de hipotecas entre banco y cliente cambió el 16 de junio de 2019.

Si has comprado una vivienda y, para ello, has solicitado un préstamo hipotecario, esto te interesa.

Si no lo has hecho aún, pero estás pensando en hacerlo, lée atentamente, porque hay más de un cambio que puede serte favorable.

Lo primero, es decir que, aunque se venia reclamando un cambio desde hace años y, viendo venir otro boom inmobiliario, aquellos que ya tenemos firmada la hipoteca no nos beneficiaemos de los cambios.

Los cambios en esta ley hipotecaria, por desgracia, no son retroactivos.

Aún así, siempre es conveniente estar informada, así que, si quieres saber más, sigue leyendo  y no te pierdas el podcast de hoy.

Estamos seguras de que te va a interesar y mucho.

¿QUÉ TENGO QUE PAGAR, SEGÚN LA NUEVA LEY HIPOTECARIA?

ley hipotecariaLos gastos de una hipoteca son muchos

No solo sirve con ir a pedirla y tener una buena nómina o algún aval, también es necesario tener dinero ahorrado para los gastos.

Cuando hablamos de gastos, nos referimos a impuestos, notaría… un montón de gestiones por las que, hasta ahora, el banco nos pedía que tuviesemos ahorrado, al menos, entre un 10 y un 20% del precio de la vivienda.

Este es uno de los cambios más importantes que ha sufrido la ley hipotecaria.

A partir de ahora, los gastos se reparten de la siguiente forma:

El banco deberá pagar:

  • La gestoría
  • El registro
  • El IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • Su copia de la escritura.

En cuanto a l@s clientes, deberemos abonar solamente la tasación y nuestra copia de la escritura.

Podemos decir que esto es un gran avance, ya que antes eramos quienes solicitábamos una hipoteca, quienes nos hacíamos cargo de prácticamente todos los gastos.

QUE NO TE ENGAÑEN

ley hipotecariaA partir del cambio en la ley hipotecaria muchos bancos han intentado compensar los gastos que les suponía exigiendo la contratación de productos al cliente como requisito para la concesión de la hipoteca.

Esto no es nuevo, ya sucedía antes, pero ahora es diferente.

Siempre se ha exigido la contratación de varios seguros, de planes de pensiones, tarjetas de crédito e, incluso, de productos más contundentes, todos ellos, más caros de lo habitual para poder conceder el préstamo.

Lo primero que era abusivo, era la obligación de contratarlos.

Lo segundo, el precio que te hacían pagar por ellos.

Bien pues eso se acabó, ya no pueden obligarte a hacerlo como condición para conceder la hipoteca.

Pero ojo, la ley hipotecaria no es la panacea.

Ahora pueden ofrecerte lo que se llaman «combinadas», es decir, el banco puede ofrecerte contratar alguno de sus productos, a cambio de una reducción en el tipo de interés.

Te recomendamos que lo estudies bien antes de aceptar.

Los bancos siempre han exigido la contratación de  un seguro de hogar o un seguro de vida por el valor de la hipoteca, pueden seguir haciéndolo, pero con un cambio: puedes contratarlo con la compañía que quieras.

Esto evita que te obliguen a contratar un seguro con la compañía con la que el banco tenga convenio a un precio a todas luces excesivo.

Otra ventaja: Adiós a la claúsula suelo.

Ya no se puede imponer un interés mínimo, y no podrá ser utilizado en ninguna hipoteca.

No se podrá considerar que el Euribor está al 0% cuando cotice en negativo, por ejemplo.

Otra arma que usaba la banca y que hacía que el cliente perdiese dinero.

LOS INTERMEDIARIOS

Esta parte de la nueva ley también es muy importante, y es que se ha creado un registro de intermediarios gestionado por el Banco de España y las Comunidades Autónomas.

Estos intermediarios no pueden tener antecedentes delictivos y tampoco haber sido declarados en concurso y su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente.

Con todo esto cabe decir que dicha ley llega con retraso.

Han pasado ya muchos años desde que la crisis inmobiliaria de nuestro país se llevase por delante los sueños de muchas familias y quebrara por completo el bienestar social.

Si bien, antes los prestamistas y bancos solicitaban ciertos documentos que acreditasen solvencia, en muchos casos, fuimos testigos que realmente esos controles no se llevaron a cabo.

Sin embargo con esta nueva reforma quedan registrados los trámites que realizan los prestamistas para asegurarse de la solvencia de los futuros hipotecados, teniendo que acudir obligatoriamente a la Central de Información de Riesgos del Banco de España y otras entidades ese información crediticia.

LA LEY HIPOTECARIA OBLIGA AL BANCO A INFORMARTE

ley hipotecariaOtra de las medidas más importantes, es que al cliente se le deberá aportar mucha más información que hasta ahora.

Como, por ejemplo, las condiciones personalizadas de la Ficha Europea de Información Normalizada.

El cliente debe tener claro que, este, es un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días, entre otras cosas.

Además,  si la hipoteca es variable, la entidad bancaria debe proporcionar al cliente un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios de riesgo.

También en un documento aparte se le debe entregar las cláusulas o elementos más relevantes, así como una copia del contrato.

Ahora con esta ley, los titulares de la hipoteca así como sus avalistas tendrán que pasar al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a unas cuantas preguntas que el notaria les formulará.

Por su parte, el notario no podrá autorizar la escritura si estas personas no pasan dicho “examen” y se certifica que los futuros prestatarios han recibido la documentación que antes hemos mencionado.

Bajo ningún concepto, los notarios o registradores podrán escriturar cláusulas abusivas declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

Parece evidente, pero, a veces, no lo es tanto.

En el caso que haya cláusulas que incumplan la normativa serán nulas de pleno derecho y no habrá plazo  máximo para denunciarlo, es decir, no prescribe.

En esta ley de especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no podrá ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios que hayan firmado para la entidad.

Ademñas, hay algunos otros cambios que van a resultarte interesantes.

CUÁNDO PUEDEN EMBARGARTE LA VIVIENDA

ley hipotecariaTeniendo en cuenta que la mayoría de l@s español@s de a pie rozan el salario mínimo, ésta es una de las grandes preocupaciones a la hora de firmar una hipoteca.

¿Podré pagarlo o no?

Evidentemente, te recomendamos revisar bien tu economía y no meterte hasta el cuello si no estás segura.

En este caso, la actualización de la ley hipotecaria juega a favor del cliente.

Otra vez llega tarde, ya que plataformas como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, lleva años reclamado lo injusto de los embargos.

A partir de ahora, para nuestra tranquilidad, se endurece el famoso artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado.

Esta claúsula, era la que amparaba al banco a la hora de solicitar un embargo al juzgado.

A partir de ahora, será un poco más compliado ya que, para que el banco solicite un embargo deben cumplirse requisitos.

¿Cuales?

Durante la primera mitad del plazo, solo podrá solicitarse un embargo si la demora exceda de un 3% del capital concedido o se alcanza un equivalente a 12 cuotas impagadas

Durante la segunda mitad del plazo, el porcentaje del capital impagado debe ascender como mínimo al 7% o acumular 15 mensualidades impagadas.

Digamos que podemos respirar un poco más tranquilas.

AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

Si, esto también ha cambiado.

Si tienes la suerte de poder amortizar tu hipoteca antes de tiempo, tenemos buenas noticias.

Hasta ahora, pocas veces merecía la pena amortizar parcial o totalmente por los porcentajes que nos cobraba el banco como penalización.

Pues eso se acabó.

No quiere decir que sea gratis, pero si más barato.

Ahora, con la nueva reforma solo se podrán cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera.

En las hipotecas variables la comisión máxima será del 0,25 durante los tres primeros años de vida del contrato o el 0,15 durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.

Pasados los 5 años, la comisión de amortización será del 0%.

En el caso de las hipotecas fijas podrían ser de hasta un 2% los primeros 10 años y 1,5% el resto del plazo.

Lo dicho, si a pesar de las condiciones económicas y la brecha salarial tienes la solvencia para adquirir una vivienda, adelante.

Eso si, con cuidado.

Infórmate bien y, sobre todo, atenta a las últimas noticias,

Parece que, apartir de ahora, el Euribor no será sustituible por el IRPH y digo «parece» porque aún no se sabe.

Ya te iremos contando.

Como siempre, gracias por estar ahí.

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